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当谁在阻止中国房地产泡沫的破裂

发布时间:2021-09-11 05:30:17 阅读: 来源:挂烫机厂家

谁在阻止中国房地产泡沫的破裂?

谁在阻止中国房地产泡沫的破裂?

2013年12月03日效力低

【中国涂料资讯】作者温克坚撰文,开发商群体都在为迎接更美好未来而备受煎熬,这似乎变成了某种咒符。

中国地产大佬任志强说,不管你爱不爱听,房价还会涨---他很可能是对的,北上广深等一线城市的房价曲线图就是对任志强的背书。关于房价走势的预测,任志强跑赢了大部分悲观派,可是房价继续上涨,并不意味着房地产领域没有泡沫,也不意味着房地产泡沫不会快速破裂。

在笔者看来,房地产有泡沫,几乎是不需要证明的结论。近期在京沪和京津高铁沿线几个城市的游历,让笔者越来越确信,那连绵不绝的楼盘绝对是人类历史上一个巨大泡沫的一部分。没有不会破裂的泡沫,问题只是时间和方式。和谢国忠的大胆论断不同,笔者并不确信房地产泡沫将在什么时间以什么方式挤爆。

之所以不敢确定,一来是基于人类行为的复杂性,预测未来总是一种狂妄。而就房地产泡沫而言,实在是由于中国特色的政治经济结构,导致市场供需逻辑失灵,一般的经济分析失效。依附并得益于房地产泡沫的诸多得益者,正在动员各种资源,对抗房地产泡沫的破裂趋势。

那些拥有一套甚至多套住房的有房一族,是社会学意义上的中产偏上阶层,他们大概不希望房价大幅调整,但由于这个群体并没有能力实质性的影响公共政策,他们并不构成狙击泡沫破裂的重要力量。

而真正有意愿,有能力狙击房地产泡沫破裂的主要角色是开发商和地方政府。

房地产泡沫破裂意味着价格下跌、交易萎缩、行业萧条、企业破产。直观的看,对房地产开发这个行业来说当然是利空。因此和这种行业性角色相吻合的是,开发商们希望房地产行业继续保持高歌猛进的姿态,黄金十年之后最好连着白金十年,林毅夫和龚方雄这类不断唱好未来的经济学家是他们的最爱。而当市场转季,交易量下降,泡沫破裂的舆论甚嚣尘上的时候,狙击泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反应。

为此他们很自然的结成各种信心联盟,一起发挥舆论影响力,合力唱好楼市,这个过程中,任志强俨然成了最佳行业代言人。笔者和一些地产商人沟通过,他们个个对任大炮佩服之至,不仅仅因为任志强在公共领域的敢言,更重要的是任志强为房地产行业利益的仗义直言。

从2003年以来,房地产市场其实已经经历过几个波段起伏,除了王石偶然发表一些示警性言论,绝大部分开发商似乎都被某种乐观期待所引导,不愿接受房地产领域存在泡沫的论断。面对市场真实而艰难的情境,他们会相互打气,相互感染,秉持对未来美好前景的期待。

这种乐观态度的重复,会产生潜移默化的效果,简直就符合勒庞那个思维一致化的著名论断。虽然有个别例外,但作为一种社会现象,开发商群体都在为迎接更美好未来而备受煎熬,这似乎变成了某种咒符。

这种态度的一致化,导致了开发商行为的一致化,面对艰难的市场行情,他们以各种方式死撑。房地产是资金密集型行业,融资一直是开发商的达摩克利斯之剑。通常来说,如果市场前景不妙,销售趋缓的话,理性反应应该是尽快降价促销,通过去库存化来保持健康现金流。

但是在现实策略中,除了温州这种对资金特别敏感的典型的市场化地区,大部聪明的假装分城市的开发商们都以各自的方式扛着,穷尽包括银行信贷,员工筹款,项目信托,民间高利贷等各种渠道融资,目的都是为了熬过销售低迷期,迎接信念中的地产春天。

开发商们的这种有代表性的反应模式,短期来看,的确推迟了泡沫破裂的时间,为行业获得了喘息空间。通过复杂的融资安排,房地产泡沫渗透到整个经济体中,客观上形成房地产绑架经济体的征兆。

开发商们对行业共同利益的捍卫符合一定的逻辑,但是其背后的认知基础未必合理和坚固,事实上这种对危机缺乏恰当认知的抱团模式,后果是可怕的,因为这种一致性行动,降低了风险识别能力,抑制了企业之间正常的竞争,市场对失败者的清空机制也无法发挥作用。

任志强在房价判断上的屡屡正确给了他额外的自信和话语影响力,但是人不可能一贯正确,任志强的偏执观点和为行业利益而战的形象,以及他的话语影响力,替代了开发商们通过价格竞争而形成的差异化判断,可能构成一顶动挂脱摆机构向下转动种极大的误导,最终给整个行业带来灾难性后果。

当然,开发商们的一致性反应,也许只是一个表象,表面的行业共同利益背后,其实是各参与者各自的精心盘算,大家都希望在泡沫破裂之前成功脱逃。不过如果生活经验是某种借鉴的话,这种盘算失败的概率也非常高,因为雪崩一旦发生,就没有时间逃生了。更何况,开发商们事实上被更深层次的协同机制所引导,很多时候失去了应变的灵活性,这就必须分析狙击房地产泡沫破裂的更厉害的一个角色---地方政府。

笔者已经陆续对地方政府在房地产领域中的角色做过一些描述,一个基本结论是地方政府有充分动力来维护房地产行业的繁荣,地方政府也有充分动力来阻止泡沫的破裂。

在各种冠冕堂皇的官样话语包装下,地方政府可以出台很多政策组合来维护房地产泡沫,这其中,比较重要的手段包括而不限于如下做法:

1.掌握土地供应节奏,维系市场平衡。各个地方政府其实一直都在小心翼翼的控制着土地供应节奏,这既符合土地财政最大化的考虑,也符合官方宣扬的合理集约利用土地等宗旨,而从长期效果来看,长期的土地非饱和供应,推高了房价,是除了货币政策之外最重要的刺激泡沫的因素。

2.约束和惩罚违规者,维护市场平衡。开发商们的一致行动,其实背后有一个重要的引导者。根据目前政策规定,房产定价需要到地方物价局备案,地方政府可以利用这种制约,约束开发商大幅价刺激销售的做法,地方政府宁可努力维系脆弱的平衡,把泡沫破裂往后推延,也不允许规则破坏者把局面搅乱。

一个例子是,2008年万科在杭州率先打折销售,引发部分购买者退房,引发市场混乱,此举被地方政府认为不顾大局,万科由此遭到官僚体制排挤,在浙江市场上面临各种隐性压力。地方政府对开发商的这种规劝和引导,程度上有地区差异,难度和效果上也有分野,但不可否认的是,这是影响开发商行为模式的重要机制。

3.地方政府另外一个重要招数就是抵制宏观调控政策。表面看来,在单一制的政体下,地方政府的这些行为有些不可思议。但是在目前事权和财权不匹配的架构下,地方政府必然会滋生各种手段来维护地方利益,在房地产领域,这种现象尤其明显。

很多对房地产格局形成强烈冲击的政策,虽然高层不断放风,舆论不断呼吁,但是往往都是雷声大,雨点小,比如房产税,小产权房,农村集体土地入市等等。这些能实质性冲击房地产泡沫的政策措施,毫无例外的都遭到地方政府强烈的抵制,因此推出过程步履维艰。而相反,那些不痛不痒的政策,比如限购或信贷限制措施,沿济微路行驶160米地方政府就会选择性的执行。

4.应和着部分舆论,地方政府也会渲染房地产泡沫破裂的可怕前景,这包括带来经济衰退,社会冲突,甚至政治稳定等等。这种对泡沫破裂可怕前景的反复渲染,是对决策层的有效反制,使得决策层推出的各种宏观政策目标经常相互冲突,其用意并非真要捅破房地产泡沫。

长期以来的宏观调控政策,并没有触及土地制度,官僚政绩等关键机制,而高层在货币政策上的毫无节制,则是导致房产泡沫越积越大的根源。

综上所述,避免泡沫破裂,狙击泡沫破裂,成了开发商和地方政府高度协同的选择,也在事实上裹挟了高层政策。在这些结构性力量的狙击下,固然可以推迟或化解泡沫破裂的可怕前景,但问题的另一面是,泡沫应该破裂而不破,难道就不可怕吗?

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