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投资客买房看重的是房价涨幅租金回报率无投资参照性

发布时间:2021-01-07 12:43:11 阅读: 来源:挂烫机厂家

2003年时,陆小姐在嘉定区一套二室一厅的装修房,月租金收1500元,全年18000元。当时,该房子的市价约45万元,算下来租金回报率达4%,相当于银行一年期定期利率1.98%的两倍。七年后,同样那套房子,月租金上升到了2500元,涨幅达66.67%,全年30000元,但由于房价涨到了130万元,租金回报率猛降至2.3%,基本与现在的银行一年期定期利率2.25%持平。

李先生也遇到了同样的问题。他在奉贤的一套二室一厅毛坯房,2007年的月租金为500元,2010年的月租金涨到了800元。但是,2007年时,李先生拥有的房屋售价在4000元/平方米;2010年时,房价已经上涨到了12000元/平方米。租金涨60%的同时,房价却涨了200%,导致租金回报率从三年前的1.61%进一步滑落至0.86%,差不多仅相当于一天通知存款的利率水平。

不付租金买下房子更划算

租金回报率偏低是既成事实,越来越多的房东在当初投资买房时寄望于房价的上涨。因为如果不是那样,还不如把钱存入银行。今年自从4月17日国务院发布房产新政和5月初上海房价见顶回落以来,无论是一手房还是二手房的实际价格,降幅在有的地方已达20%,租金的涨幅在10%左右,远非外界谣传的30%以上。

然而,从长远来看,即便将来房价不涨了,房屋租金的上涨也是肯定的。因为租金总是会跟着物价走,跟着通货膨胀走,跟着人们口袋里的钞票走。对于担心将来付不起房租的人来说,最好的办法是尽早买下属于自己的房子。

上海房屋租赁指数

四年涨了22.70%

上海房屋租赁指数更从全方位的角度,向人们展示了这些年来上海房屋租赁市场的变化。该指数系统将上海市房屋租赁市场分为售后公房租赁市场、一般商品房租赁市场和高端商品房租赁市场三类,共选取了67个控制点、100个有代表性的样本楼盘。

其中,高端商品房11个控制点、11个样本楼盘;一般商品房26个控制点、38个样本楼盘;售后公房30个控制点、51个样本楼盘。以此作为监测研究对象,反映的是上海整个租赁市场的即时动态。

该指数以2006年5月为基期,基点为1000点。最新一期的上海房屋租赁指数报告(2010年6月)显示,这一指数已攀升至1227点,累计涨幅达22.70%。不过同期的上海二手房指数,更是从1625点上涨到了2565点,涨幅为57.85%,遥遥领先于房屋租赁指数。

租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法,主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。

通常的租金回报率分析法:

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。

弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。

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